賃貸の仲介の仕組みとは?手数料が無料になる4つのパターンを徹底解説

不動産

こんにちは、最近引っ越しを考えているどなりです。

「不動産会社が賃貸の仲介で儲かる仕組みは?」
「仲介手数料の相場は?安くできるの?」
「仲介手数料が無料の物件があるのはなんで?」

こんな疑問を抱えていませんか?僕も賃貸の物件を調べている時に、疑問に思っていました。そこで僕は、実際に3社の不動産会社に直接訪れて、気になった点などを聞いてみました。

不動産会社に直接聞き、そこで手に入れた情報を徹底的に調べた結果、上記の悩みが解決しました。

今回ご紹介する情報は、これから一人暮らしをしようと考えている人には必須の知識です。

仲介手数料の仕組みを知らないと、引っ越しの時に余計な出費をするかもしれません。将来一人暮らしを考えている方は、この機会に仲介手数料の仕組みを理解しておきましょう。

この記事では、これから一人暮らしをする人に向けて

  • 賃貸の仲介の仕組み
  • 仲介手数料の相場
  • 無料の物件がある理由

ついて紹介します。

ぜひ最後まで読んでくださいね。

賃貸の仲介の仕組みとは?

不動産の賃貸の仲介とは、仲介会社が「貸主(大家)と借主(入居者)」の間に入り、お互いの手続きや契約を行うことです。

大家と入居者が仲介会社に対して、手続きを代わりにしてくれた報酬として支払うのが仲介手数料になります。契約や手続きをしてくれたお礼みたいなものですね。

賃貸の仲介の流れを簡単に説明しましたが、なぜ仲介会社が間に入って契約するのかを疑問に思う方もいるでしょう。

仲介手数料を払ってまで仲介会社を使う理由を詳しく見ていきます。また、賃貸仲介を理解する上で必須の知識である「仲介会社と管理会社の違い」と「レインズ」というシステムも解説します。

【仕組み1】仲介手数料を払う理由

先ほど、仲介手数料は大家と入居者が仲介会社へ支払うものだと解説しました。

「でも、大家と入居者が直接やりとりをすればよくない?」と思った方もいるのではないでしょうか。

仲介手数料を払って仲介会社に任せる人が多いのは、不動産の賃貸を入居者が直接するのは難しくて大変だからです。

仲介会社を通さずに大家と入居者が直接契約をすれば、仲介手数料を払う必要がありません。実際に、仲介会社を通さず契約している入居者もいます。

しかし、本来は仲介会社が行う業務を入居者がするのは大変です。業務とは、具体的に次のようなものがあります。

  • 希望の物件を探す
  • 内覧を予約する
  • 契約の手続き
  • 入居の審査
  • 大家との交渉

これらの業務を慣れていない入居者がするのは非常に大変ですよね。

つまり、不動産会社が上記の手続きをしてくれるので、入居者は仲介手数料を払えば楽ができるわけですね。

【仕組み2】仲介会社と管理会社の違い

物件を見に行く時、仲介会社とは別の管理会社に問い合わせをすることがあります。

仲介会社と管理会社の違いは、大きく2つです。

1つは、業務内容の違いです。仲介会社は、大家と入居者の間に入って仲介をします。

管理会社は、賃貸物件の管理をするのが仕事です。賃貸の管理といっても仕事は多岐に渡り、

  • 入居者の募集
  • 物件のメンテナンス
  • 入居者が退去時の原状回復

などがあります。他にも大家の代行で「入居者からの集金」や「契約更新」などをすることがあります。

2つ目の違いは、収入源です。仲介会社の収入源は、入居者や大家からの仲介手数料でした。管理会社は、大家から受け取る管理料が主な収入源になります。

不動産会社によっては、仲介、管理の両方を扱っている場合があります。

【仕組み3】どの会社でも紹介できる物件は同じ

「大手の不動産会社の方が小さい不動産会社よりも多くの物件を紹介してくれそうじゃない?」と思われる方もいるかもしれません。

しかし、大手でも小さな不動産会社でも扱っている物件は同じになるような仕組みになっています。それは「レインズ」というシステムがあるからです。

レインズ(REINS)とは、正式名称が「Real Estate Information Network System」で、日本語では「不動産流通標準情報システム」という意味です。

このシステムは、全ての不動産会社が紹介できる物件の種類と数を同じにすることを目指しています。

不動産会社が物件情報をレインズに登録することで、不動産業界全体で情報を共有します。その結果、不動産会社の規模に関係なく物件を紹介できるので、平等に仲介ができるのです。

しかし、自社で情報を独占する悪徳な不動産会社も存在し、全ての物件が登録されてはいないので注意しましょう。また、レインズは不動産会社のみが利用でき、一般人は閲覧できません。

不動産の賃貸仲介は、以上のような仕組みで成り立っています。

賃貸の仲介手数料の上限額や注意点について解説【仕組みを解説】

仲介手数料の金額は、成約価格によって変化します。成約価格とは、家賃のことです。

この章では、仲介手数料をもっと詳しく知るために

  1. 仲介手数料の上限額
  2. 注意点
  3. 安くするには

の3つを解説していきます。

1.仲介手数料の上限額は家賃1ヶ月分

仲介手数料の上限額の計算方法は非常にシンプルです。

家賃1ヶ月分+消費税となります。

例えば、消費税を10%で計算すると、家賃が60,000円なら仲介手数料の上限額は66,000円です。

家賃仲介手数料(消費税10%込)
50,000円55,000円
80,000円88,000円
100,000円110,000円

2.注意点を守らないと仲介手数料が2倍になる

宅地建物取引業法には、以下のような記載があります。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。)の一月分の1.08倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。

宅地建物取引業法 第46条 第四 貸借の媒介に関する報酬の額

簡潔に言うと、不動産仲介会社が大家と入居者から受け取る手数料は、基本的に家賃の0.5ヶ月分以内です。

しかし、入居者が同意した場合は、大家か入居者のどちらかが家賃の1ヶ月分以内を払う必要があります。

つまり、あらかじめ仲介手数料が家賃の1ヶ月分に設定されていた場合、入居者が同意すると仲介会社に1ヶ月分払わなくてはいけません

入居者からすれば、引っ越しの費用はなるべく抑えたいですよね。法律に従えば、仲介手数料を家賃の0.5ヶ月分にできるので積極的に交渉していいでしょう。

しかし、交渉をすると仲介会社から良く思われないことも理解しておく必要があります。仲介会社としては、仲介手数料を1ヶ月分払ってくれる顧客を優先的に対応した方が売り上げは伸びるからです。

仲介会社が仲介手数料を家賃1ヶ月分から下げてくれない場合、他の不動産会社を利用することも選択肢に入れておきましょう。

3.仲介手数料を安くするには交渉しよう

不動産会社に対して値引きをすれば、仲介手数料が安くなることがあります。先ほど解説したように、仲介手数料が家賃1ヶ月分に設定されていれば、交渉も成功するかもしれません。

しかし、不動産仲介会社にとって仲介手数料は大きな売り上げの1つです。値引き自体を嫌がる会社も多いため、最悪の場合、契約を断られることもあります

値下げをするときは、誠実な態度でお願いしましょう。

こちらの事情などを詳しく話して、値引きをする理由を伝えるのがオススメです。また、値下げができたら契約をする前提で話すとよいでしょう。

交渉のタイミングは、契約前に必ずしてください。契約後の値引きはできないからです。

賃貸の仲介手数料が無料になる4つの仕組み

今まで解説してきたように、不動産仲介会社は利益のために仲介手数料を多くとる傾向があります。しかし、仲介手数料が無料の物件も存在します。

色々な理由がありますが、他の収入源があるため仲介手数料が無料のケースが多いです。

他の収入源とは、以下の4つのパターンがあります。

  1. 仲介会社が賃貸の管理も扱っている
  2. 大家や管理会社から報酬をもらっている
  3. 大家が入居者の仲介手数料を負担している
  4. 仲介手数料以外のオプションで利益を出している

それぞれ詳しく解説していきます。

1.【賃貸】仲介会社が物件の管理も扱っている

先ほども解説しましたが、仲介と管理の両方を扱っている不動産会社があります。

管理も取り扱っている場合、仲介手数料を安くしても大家から管理料をもらえるので利益が出るという仕組みです。

2.【賃貸】大家や管理会社から仲介手数料以外の報酬をもらっている


賃貸の契約が決まった際に、仲介会社は仲介手数料以外の報酬を受け取っていることがあります。報酬の名前は、広告費や業務委託費などです。

大家や管理会社から報酬がもらえる場合、入居者からの仲介手数料を安くしても利益が出ます。

3.【賃貸】大家が入居者の仲介手数料を負担している


大家は、管理している物件に空室がある時、早く誰かに入居して欲しいと考えています。仲介手数料を負担してでも入居させたいと考える大家も多いのですね。

その場合は、不動産会社が大家から入居者の分の仲介手数料を受け取っているので、入居者から仲介手数料を受け取る必要がありません。

4.【賃貸】仲介手数料以外で利益を出している


仲介手数料が無料の代わりに、仲介会社は契約時に他の項目で利益を上げていることがあります。

例えば、以下のような項目があります。

  • 礼金
  • 鍵交換料
  • 室内消毒
  • ハウスクリーニング

これらの他にも、賃貸の契約時に様々なオプションがつくことがあります。仲介会社も仲介手数料だけで多くの利益を出すのは難しいのですね。

入居者の立場からすれば、一人暮らしをするなら費用をなるべく抑えたいですよね。仲介会社にしっかり質問をして、いらないと思うオプションは外して契約することをオススメします。

僕たち入居者は、なるべく費用を安くしたいですよね。賃貸の仲介の仕組みを知ることは、自分を守ることに繋がります。最後に、今回の記事で重要なことをまとめます。

  • 賃貸の仲介の仕組みは、仲介会社、大家、入居者、管理会社の4者で成り立っている
  • 入居者が払う仲介手数料は、基本的には家賃の0.5ヶ月分
  • 入居者が同意すると、仲介手数料を家賃の1ヶ月分払う必要がある
  • 仲介手数料が無料の物件は、仲介会社が他の収入源を確保している

正しい賃貸仲介の仕組みを知り、快適な一人暮らしをしましょう。

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